الزام به تنظیم سند رسمی – شرکت خدمات مالی و مالیاتی ، حقوقی و انفورماتیک آرمیتا
الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی​​ 

دعاوی​​ الزام به​​ تنظیم​​ سند رسمی​​ یکی از رایج ترین دعاوی ملکی​​ است​​ که اغلب برای معامله خرید و فروش در زمان عدم پایبندی فروشنده به تعهد خود بر مبنای تنظیم سند رسمی به خریدار ایجاد می شود و رسیدگی به آن در دادگستری انجام می شود. از مهم ترین مشکلاتی که در حال حاضر به دنبال معامله های ملک ( خرید و فروش ملک) خریداران با آن مواجه​​ هستند، عدم حضور فروشنده در دفتر​​ اسنادرسمی و​​ تنظیم​​ و انتقال​​ سند​​ رسمی​​ به خریدار است. بسیاری از فروشندگان به دلیل ادعای​​ بالا رفتن ارزش ملک خود یا عدم پرداخت بدهی بانکی​​ در مواردی که ملک در رهن بانک بوده​​ موجب نقض تعهد خود می شوند و از انجام آن خودداری می کنند.​​ در بسیاری از مواقع سند رسمی، مالکیت را مشخص می کند.

 

 

الزام به​​ تنظیم​​ سند رسمی در مورد معاملات ملکی و اموال غیرمنقول مانند وسایل نقلیه و سهام با نام شرکت ضروری و مهم است. تنظیم سند رسمی اولین و مهم ترین اثر حقوقی قولنامه است.​​ با تنظیم سند و انتقال آن به خریدار مشخص می شود، فروشنده به تعهدات​​ خود​​ به طور کامل​​ عمل کرده و در معامله ملک نقضی​​ ایجاد نشده​​ است. چنان چه به هر دلیلی فروشنده با میل یا بهانه اقدام به تنظیم سند رسمی نکند، خریدار این حق را دارد که از مراجع ذی صلاح الزام به​​ تنظیم​​ سند رسمی​​ خود را درخواست نماید، به این خواسته دعوای الزام به سند رسمی​​ گفته می شود.​​ در ادامه مقاله می خواهیم به بررسی ارکان سند رسمی و نکات مهم الزام به تنظیم سند رسمی و مزایای آن بپردازیم با کارشناسان و مشاورین ما همراه باشید. ​​ 

مزایای تنظیم دادخواست توسط وکیل برای​​ تنظیم سند رسمی ​​ 

اگر خریدار بخواهد برای پیگیری پرونده خود اقدام نماید​​ دو راه پیش روی آن​​ قرار​​ دارد. اول اینکه خود برای تنظیم و درخواست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند و از آن ها بخواهد که دادخواست الزام به سند رسمی را برای آن تنظیم کنند یا می تواند تمام مراحل مربوط به درخواست و تنظیم الزام به سند رسمی را به وکیل حرفه ای و با تجربه بسپارد.​​ مزایای تنظیم درخواست الزام به سند رسمی توسط وکیل به شرح زیر است :

  • نیاز به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود.

  • مدت زمان ثبت سند رسمی به نام خریدار کم می شود.

  • چنان چه ملک رهن باشد، وکیل می تواند درخواست فک رهن ملک را داشته باشد.

  • وکیل می تواند تمام خسارت های پیش بینی شده در قرارداد را از فروشنده ملک طلب کند.

  • چنان چه فروشنده بهانه برای انتقال سند و تنظیم آن در محضر​​ بیاورد،​​ وکیل می تواند با حضور نماینده دادگاه در محضر اقدام به تنظیم سند رسمی​​ به نام خریدار داشته باشد.​​ 

 

نکات مهم در مورد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

در مورد طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی نکاتی وجود دارد که باید به آن توجه کرد. دعوی الزام به سند رسمی، دعوای مالی است و هزینه دادرسی به این موضوع برمبنای قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود. چنان چه​​ فروشنده فوت شده باشد می توان طرح دادخواست دعوای الزام به سند رسمی را برای وارثان مطرح کرد. ملک باید سابقه ثبت داشته باشد و در بازداشت یا رهن نباشد.​​ خریدار ملک باید این اطمینان را داشته باشد که ملک دارای پروانه ساخت و ساز از شهرداری و گواهی پایان کار است.

چنانچه ملک را فروشنده به شخص دیگری منتقل کرده باشد، امکان ابطال معامله دوم برای ملک وجود دارد زیرا انتقال به عنوان انتقال مال غیر محسوب می شود. این نکته در مورد طرح دعوی یا هر گونه دادخواست مهم و ضروری است که خریدار تاریخ و محل​​ تنظیم سند رسمی را در قرارداد​​ قید کند. چنان چه در قرارداد از مکان و تاریخ برای تنظیم سند رسمی چیزی​​ عنوان نشده باشد،​​ ارسال اظهارنامه امری ضروری محسوب می شود. می توان برای هر روز تاخیر در تنظیم و انتقال سند رسمی از سوی فروشنده مبلغی را تعیین​​ و خسارت های وارد​​ شده را از فروشنده طلب کرد.

 

 

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با چه موانعی رو به رو می شود؟

از موانعی که در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد می توان به رهن و بازداشت ملک اشاره کرد. خریدار قبل از انجام دادخواست الزام به سند رسمی باید از عدم رهن و بازداشت ملک معامله اطمینان داشته باشد. دادگاه در صورتی که​​ بداند​​ ملک در رهن دیگری​​ است​​ رای صادر نخواهد کرد و انتقال ملک انجام نمی شود. برای رفع این مانع ابتدا باید فک رهن ملک مورد نظر را در دادگاه درخواست کرد و پس از آن مراحل دعاوی الزام به سند رسمی را انجام دهیم.

در برخی از موارد فروشنده مالک اصلی و رسمی معامله نیست و در این صورت خریدار می تواند اقدام به طرح شکایت برای فروش مال غیر برای تحقق حق خود نماید.​​ در این موارد خاص الزام انتقال سند رسمی از سوی فروشنده امکان پذیر نخواهد بود زیرا فروشنده اقدام به فروش مال یا ملکی که قانونا به آن تعلق ندارد کرده است. برای جلوگیری از بروز چنین مشکلات و موانعی می توان با کارشناسان و مشاورین با​​ تجربه در این زمینه مشورت​​ کنید​​ و از آن ها کمک و راهنمایی​​ دریافت کنید. ​​ ​​​​  ​​​​ 

رای الزام به تنظیم سند رسمی چگونه اجرا می شود؟​​ 

پس از صدور رای قطعی از سوی دادگاه، خریدار از واحد اجرای احکام، اجرای حکم را درخواست می کند. حکم اجرایی به فروشنده ملک ابلاغ شده و طی مدت مشخص شده باید حکم را اجرا کند.​​ چنان چه​​ بهانه ای برای​​ اجرای حکم​​ داشته باشد، خریدار دوباره می تواند به واحد اجرا مراجعه کرده و به آن ها این موضوع را اطلاع دهد.

​​ پس از آن​​ اجرای احکام​​ به دفترخانه مشخص شده برای تنظیم سند رسمی اعلام می کند که بعد از آماده شدن سند​​ واحد اجرای حکم را باخبر کند تا برای امضاء​​ سند رسمی به جای فروشنده​​ اقدامات لازم را انجام دهند.​​ طبق​​ ماده​​ قانون 145 اجرای احکام مدنی،​​ هر زمان مالک​​ حاضر به انتقال و امضای سند به نام خریدار نشود، نماینده رسمی دادگاه می تواند اقدامات لازم جهت انتقال و تنظیم سند رسمی به نام خریدار را انجام دهد.